Miguel Álvarez Coloma, abogado

precio alquileres negociosSocio director AmagnaLegal

Desde el inicio de la pandemia, han sido muchos los negocios que se han visto obligados a cerrar temporal o definitivamente, limitando su actividad con restricciones de toda índole, con cambios de criterios diarios por parte del Gobierno y las comunidades autónomas. Esta circunstancia ha puesto en “jaquea miles de comercios, especialmente en sectores como el retail, el turismo, el ocio o la hostelería. Son muchos los costes fijos que estos empresarios han de asumir, sin poder hacer caja para contrarrestar las consecuencias de la pandemia.

Por ello, los tribunales entienden, acertadamente –según mi modesta opinión-, que los efectos económicos de la pandemia no deben ser soportados única y exclusivamente por el arrendatario, sino que el riesgo debe ser compartido, lo cual incide directamente en el precio del alquiler. En el Derecho, y específicamente en la normativa relativa a las obligaciones y contratos, partimos un principio básico, los contratos se han de cumplir, lo cual obliga a los arrendatarios a abonar el precio pactado en el contrato. Sin embargo, este principio tiene excepciones, como la imposibilidad de cumplir debido a caso fortuito o fuerza mayor. Esta circunstancia permite a las partes modificar las condiciones de los contratos, incluido el precio, cuando se produce un hecho imprevisible.

Para ilustrar lo anterior, pensemos en el contrato de arrendamiento de un pequeño hostelero, el cual, cuando eligió el local donde explotar su actividad y el precio que estaba dispuesto a pagar, tuvo en cuenta extremos tales como las horas en que le permitían abrir su local, el número de personas que frecuentan el establecimiento, la capacidad económica de las mismas, etc. Sin embargo, la pandemia ha alterado sustancialmente estas circunstancias, viendo como los bares, y los comercios en general, están obligados cerrar a horas intempestivas, los potenciales clientes no acuden por miedo a contagiarse y la capacidad económica de muchos de ellos, desgraciadamente, ha disminuido.

De acuerdo con mi leal saber y entender, no hay ninguna duda que la situación de epidemia provocada por el Covid-19 es un acontecimiento absolutamente imprevisible para las partes, que permite modificar el precio del arrendamiento, siempre y cuando se cumplan las condiciones que así lo justifique. En este sentido, para que el arrendatario tenga Derecho a negociar el precio del alquiler, este ha tenido que sufrir una bajada en la facturación como consecuencia directa de la pandemia. Es decir, que la causa de la disminución de caja tenga como causa directa la crisis sanitaria, en tanto que elemento disruptivo que genera un cambio en las circunstancias del contrato.

En este sentido, ya existen sentencias que mantienen una postura similar a la aquí expuesta. En este sentido, un juzgado de Barcelona ha establecido una reducción del cincuenta por ciento del precio del alquiler, con efectos retroactivos, desde el 1 de abril de 2020 hasta el 30 de marzo de 2021.

De acuerdo con la ley, cualquier empresario que haya visto disminuida su facturación a consecuencia directa de la crisis sanitaria tiene derecho a renegociar el precio del alquiler con su arrendador para evitar costes desmesurados que impliquen el cierre definitivo de su negocio.